Les taux de fret sont en baisse et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement semblent s'atténuer, mais le marché de l'espace industriel est encore chaud, ce qui oblige les expéditeurs à faire face à de fortes hausses des loyers des entrepôts et à un taux de vacance record.
Les experts ne s'attendent pas à ce que l'explosion de la demande d'entrepôts et la hausse des loyers se calment de sitôt.
"La pandémie a suscité une demande record au cours des deux dernières années, ce qui s'est traduit par un taux d'inoccupation record et une croissance sans précédent des loyers", a déclaré le directeur général de Prologis Inc, l'un des plus grands propriétaires industriels, dans le communiqué sur les résultats de la société. "Alors que les conditions se normalisent, nous constatons toujours une demande saine qui rivalise avec les cycles de pointe passés et, informés par nos données exclusives, nous nous attendons à ce que la forte demande pour nos propriétés se poursuive."
Prologis [a déclaré] la semaine dernière que son taux d'occupation moyen avait atteint 97,6 % au cours du deuxième trimestre de cette année, contre [96 % au cours de la même période de l'année dernière].
La société de services immobiliers CBRE Group Inc. [a déclaré] la semaine dernière que le taux d'inoccupation des locaux industriels dans l'Inland Empire - un centre logistique situé près des ports très fréquentés du sud de la Californie - est tombé à son plus bas niveau historique, soit 0,2 %, tandis que les loyers moyens ont augmenté de 16,3 % par rapport au trimestre précédent.
En avril, la société a indiqué que le taux d'inoccupation national s'élevait à 3,1 % et que le loyer moyen demandé atteignait le niveau record de 8,94 dollars par pied carré. Une autre société immobilière, Cushman & Wakefield, a dévoilé des chiffres similaires dans son [rapport industriel du deuxième trimestre] publié le 11 juillet.
(Source : Rapport industriel Cushman & Wakefield U.S. Q2 2022)
Où vont les loyers et pourquoi sont-ils toujours aussi élevés ?
La demande d'espace industriel devrait résister à un ralentissement économique, soutenant ainsi les loyers, selon CBRE dans un [rapport de mail. Selon le cabinet, ce maintien d'une demande élevée est dû à la délocalisation et à des volumes de stocks plus importants stockés près des consommateurs, les expéditeurs cherchant à se prémunir contre de futures perturbations de la chaîne d'approvisionnement. Cela, ainsi que les ventes au détail, "restent solides", selon le cabinet.
Alors que l'inflation reste proche de son plus haut niveau depuis 40 ans, elle est principalement alimentée par les secteurs de l'énergie, de l'automobile et de l'alimentation, et non par les marchandises générales qui sont largement stockées dans les entrepôts", ont écrit les chercheurs de CBRE. Ils ajoutent que "les grandes entreprises louent davantage d'entrepôts et d'espaces de distribution afin de conserver davantage de stocks et de se prémunir contre la hausse des coûts de la chaîne d'approvisionnement".
Les expéditeurs sont également moins susceptibles de réagir à des hausses du coût de stockage des marchandises qu'à des variations des tarifs de fret routier, par exemple, car les loyers des entrepôts ne représentent qu'une petite partie des dépenses logistiques globales. Le stockage des marchandises à proximité des clients peut également aider les expéditeurs à économiser sur les coûts de transport, ce qui justifie la ruée vers l'espace dans les zones urbaines denses.
Cushman & Wakefield prévoit que les taux de vacance resteront inférieurs à 4 % pour le reste de l'année et que les loyers demandés continueront d'augmenter d'une année sur l'autre jusqu'en 2022 avant de ralentir "au cours des deux prochaines années", selon le rapport du cabinet pour le deuxième trimestre.
La construction d'entrepôts, bien qu'en plein essor (https://www.wsj.com/articles/americans-are-pushing-back-on-the-warehouse-construction-boom-11649422800) aux États-Unis, n'a pas été en mesure de répondre à la demande d'espace depuis que les consommateurs ont orienté leurs dépenses vers les biens et non les services pendant la pandémie et que les constructeurs ont commencé à manquer de matériaux à gauche et à droite. L'offre de locaux est en augmentation, indique Cushman & Wakefield dans son rapport, mais "les craintes d'une offre excédentaire ou d'un déséquilibre imminent du marché sont probablement exagérées" étant donné l'étroitesse actuelle du marché.
La série de hausses des taux d'intérêt de la Réserve fédérale - mesures destinées à ralentir l'inflation - pourrait également rendre le développement plus coûteux, ce qui pourrait ralentir la construction. Des sources de l'industrie ont déclaré à Freightwaves que les actions de la Fed conduisent les développeurs à suspendre ou même à abandonner des projets.
Ce que les expéditeurs peuvent faire en attendant que le marché se refroidisse
L'externalisation des opérations d'entreposage à une société de logistique tierce peut permettre aux expéditeurs d'économiser de l'argent, car ces sociétés ont tendance à fonctionner et à dépenser plus efficacement en gros.
Prologis suggère également le cross-docking - qui consiste à transférer les produits directement du fournisseur au client sur un camion, par exemple, évitant ainsi le stockage à long terme - ainsi que l'optimisation de l'espace de stockage.
Il est essentiel de connaître les dimensions des chariots élévateurs dont vous aurez besoin pour chaque type de produit", conseille l'entreprise. "Organisez votre stockage en fonction de la dimension de l'allée requise pour l'accès des chariots élévateurs. Choisissez une construction de rayonnage étroite et haute pour réduire la surface nécessaire.
Les expéditeurs peuvent également réduire leurs niveaux de stock grâce à une meilleure visibilité et à des commandes plus petites, ce qui rend leur inventaire plus efficace et réduit ainsi les besoins de stockage.
Quant à savoir s'il faut chercher un espace de stockage loin des centres de population denses, cette décision nécessitera une analyse coûts-avantages. Avec la montée en flèche du prix du carburant, il peut s'avérer plus coûteux de transporter des articles depuis les banlieues ou les zones rurales où les loyers sont plus bas que de s'enfermer dans un loyer élevé à l'intérieur ou à proximité d'un centre urbain.
Sources
https://www.cbre.com/insights/figures/inland-empire-industrial-figures-q2-2022
https://www.cbre.com/insights/figures/q1-2022-us-industrial-figures
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/0001045609/000156459022025889/pld- ex992_6.htm
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/0001045609/000156459021036956/pld- ex992_7.htm
https://www.cbre.com/insights/briefs/thriving-us-industrial-market-well-positioned-to- withstand-economic headwinds#:~:text=Source%3A%20CBRE%20Research%2C%20April%202022.&text=With%20an%20overall%20vacancy%20rate,lowest%20level%20since%20Q3%202020
https://www.wsj.com/articles/americans-are-pushing-back-on-the-warehouse- construction-boom-11649422800
https://www.wsj.com/articles/builders-hunt-for-alternatives-to-materials-in-short-supply-11633512601
https://www.freightwaves.com/news/logistics-warehouse-activity-may-cool-as-interest-rates-heat-up
https://www.cushmanwakefield.com/en/united-states/insights/us-marketbeats/us-industrial-marketbeat
https://www.prologis.com/what-we-do/resources/best-ways-to-reduce-warehouse-costs
